¿Qué gastos de mi hipoteca puedo reclamar a mi banco?
Introducción
Tras la reciente decisión de la Sala Tercera del Tribunal Supremo del pasado 6 de noviembre de 2018, donde el alto tribunal “da la razón” a las entidades financieras sobre el impuesto de actos jurídicos documentados en que siga siendo el cliente quien lo pague, surge un gran desconcierto entre los consumidores sobre que gastos sí se pueden reclamar.
Vamos a explicar qué gastos conlleva la compra venta de una vivienda con hipoteca y cuáles de esos gastos debe soportar el el cliente y cuáles no, y en el caso de haberlos pagado, cómo se ha de proceder para reclamarlo.
Cuando se compra una vivienda, se realiza una compraventa que en nuestro sistema se ha de realizar ante notario para posteriormente proceder a su registro. Esa compra venta por tanto acarrea el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (para el caso de que el inmueble sea usado) o Iva o IGIC (en el caso de que el inmueble sea nuevo). Estos siempre son por cuenta del comprador, así como los gastos del notario y del registro de la propiedad de la venta.
Pero si compraventa se realiza con una hipoteca donde interviene una entidad financiera, quien a cambio de prestarnos el dinero requiere determinadas garantías de que podremos devolvérselo. En estos caso el banco solicita elevar a escritura pública la constitución de dicho préstamo, en definitiva la hipoteca.
Esa operación, para una mayor garantía para el banco genera sus propios gastos como son el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, gastos de notaría y de registro y por tanto:
¿Qué gastos corresponde pagar a cada parte?
¿Por qué si es el banco el que quiere e impone unilateralmente dicha garantía debe correr con los gastos que ello genera el cliente?
¿Por qué siempre la parte débil, el consumidor, es la que soporta mayor carga?
Esto ha suscitado el conflicto que venimos hablando. Tras dar muchas reclamaciones, sentencias contradictorias, la intervención del Tribunal Europeo de Justicia con su sentencia de diciembre de 2016, ha aclarado la situación. Posteriormente y en base a ella, tenemos la decisión del Tribunal Supremo del pasado 6 de noviembre. Por tanto la reclamación al banco de los gatos de constitución de hipoteca abarca los siguientes conceptos:
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La mitad de los gastos del Notario por la operación de la hipoteca.
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Gastos de Registro de la operación de la hipoteca.
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Gastos de tasación.
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Gastos de asesoría, cuando ésta ha sido elegida e impuesta por la entidad financiera (hecho que ocurre en la gran mayoría de los casos)
Además a partir del 12 de noviembre de 2018, el Gobierno, mediante Real decreto, ha legislado que toda hipoteca que se constituya a partir de esa fecha (sin efecto retroactivo) además de los gastos detallados anteriormente, será también por cuenta de la entidad financiera el Impuesto de Actos jurídicos Documentados.
¿Qué tenemos que hacer?
Para poder reclamar esos gastos hemos de recopilar todos los papeles que en su día nos dieron tras la firma para ver si tenemos todas las facturas que nos hacen falta. Si faltara alguna, cabe recordar la obligación de que el Registro, Notaría o Asesoría tiene que guardar por mínimo de 6 años las facturas expedidas.
Así que una vez obtenida toda la documentación, ya sólo queda la reclamación judicial.
Finalmente en torno a la controversia generada y en un intento de aclarar la situación desde el legislador, el gobierno a decretado que el pago del impuesto de actos jurídicos documentados se impute a los bancos, pero eso sí, sin efecto retroactivo. Así que en todas las hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de este cambio legislativo, son los clientes los que tiene que afrontar el pago de este impuesto y por lo tanto no cabe reclamarlo en los juzgados.
En cualquier caso, en Mediavilla Sauret Abogados estamos para asesoraros y orientaros sobre la mejor forma de proceder. Estudiaremos la viabilidad de su reclamación, lo cual haremos de forma personal y profesional.
