¿ Que necesitas saber para comprar una casa con todas las garantías legales? A continuación te vamos a explicar 10 aspectos legales a Verificar Antes de Adquirir tu Casa.
En Mediavilla y Sauret abogados, como abogados expertos en derecho inmobiliario nos encontramos con clientes que recurren a nosotros para obtener asesoramiento legal antes de comprar un inmueble. En estos casos hay varios aspectos importantes que se deben tener en cuenta. Por un lado están los aspectos subjetivos, como precio, ubicación, estado, etc. Por otro los aspectos legales, como titularidad, cargas, deudas etc. Es este aspecto legal el que vamos a explicar:
Comprobar la titularidad del inmueble:
Debemos de asegurarnos de que la persona que está vendiendo el inmueble es efectivamente su dueño o tiene permiso del dueño para venderlo, por ejemplo una inmobiliaria. Por ello es importante ver la escritura de la finca o mejor aun una nota simple actualizada del registro de la propiedad.
Situación legal del inmueble:
Antes de comprar, es importante asegurarse de que el inmueble esté libre de cargas legales, como hipotecas pendientes, embargos o servidumbres. Una nota simple de la finca del registro de la propiedad abogado especializado en transacciones inmobiliarias puede ayudarte con esto.
Comprobar el estado posesorio de la finca:
Una cosa es quien es el titular, es decir el dueño y otro quien posee la finca, que podría ser otra persona como un inquilino o una persona que esté ocupando la casa. En muchos caso estas circunstancias no aparecen en la nota simple así que conviene comprobar por nosotros mismos que nadie ejerce la posesión de la finca o que esta va a quedar vacía en el momento de la compra.
Inspección del estado del inmueble:
Es recomendable realizar una inspección exhaustiva del inmueble para identificar posibles problemas estructurales, de fontanería, de humedades, electricidad, conflictos con la comunidad u otros vecinos etc. Esto te ayudará a evitar costes inesperados en reparaciones futuras o tener que reclamar judicialmente al vendedor por vicios ocultos.
Comprobar toda la Documentación:
Hay que revisar toda la documentación relacionada con la propiedad, incluyendo escrituras, registros de la propiedad, certificados de eficiencia energética, certificados de estar al corriente del ibi, gastos de comunidad, pago del servicios de basuras entre otros. Debemos de pedir al vendedor que aporte documentación actualizada acreditativa de todos estos extremos.
Impuestos y gastos asociados:
Debes tener en cuenta los impuestos y otros gastos asociados con la compra de un inmueble en España, como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en el caso de propiedades nuevas, impuesto por actos jurídicos documentados, así como los gastos en notario y registro de la propiedad.
Asegurar la viabilidad de Arras y financiación:
En muchos casos se adelanta un porcentaje del dinero de la compraventa para reservar el inmueble mientras se hace todo el papeleo y se busca la financiación para la compra, esto es lo que se conoce como arras. En este caso es recomendable poner un periodo de tiempo amplio, por ejemplo 3 meses, tener la seguridad de que nos van a dar la financiación a partir de nuestra solvencia y a ser posible que las arras las compruebe un abogado especializado en operaciones inmobiliarias. No todas las arras son iguales y se pueden adaptar a las circunstancias del comprador, esto nos puede ahorrar muchos sustos.
Ejecutar la compraventa con todas las garantías:
Debemos de llevar a cabo la operación ante notario y habiendo leído y comprendido toda la escritura de compraventa antes de ir a firmar . Además tenemos que estar seguros de que toda la documentación está en orden y que cualquier problema con el inmueble ha sido subsanado antes de firmar la compraventa. Si cualquier detalle está pendiente de solución es mejor retrasar la compraventa hasta que esté todo en orden. En todo caso recordar que el notario además de certificar la operación está para aclararnos cualquier duda, si algo no es claro o comprensible en la escritura, debemos de preguntar al notario para que nos los explique. En todo caso la operación se puede parar antes de la firma si algo no está bien o no lo entiendes, paraliza la operación hasta que esté todo correcto.
Liquidar todos los impuestos y gastos de manera conveniente:
Una vez que hemos adquirido la vivienda debemos de hacer frente al pago de los honorarios de notario, registro e impuestos. Estas gestiones se pueden dejar en manos de una asesoría o las podemos hacer nosotros mismos. En todo caso debemos de estar pendientes de la liquidación sobre el pago de trasmisiones patrimoniales. En muchos casos la administración tributaria nos puede sorprender con una reclamación de cantidad, dado que valora el inmueble por una cantidad superior a la que hemos pagado por él. Además estas reclamaciones suelen llegar 3 años después de firmada la compraventa, es decir vienen con intereses.
En un futuro artículo hablaremos de la controversia de la reclamaciones por la liquidación del impuesto de trasmisiones patrimoniales.
Asesoramiento profesional:
Estas operaciones conllevan un gran gasto y son complejas, por ello, si no somos expertos en la materia, es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especializado en transacciones inmobiliarias para garantizar que todos los aspectos legales y financieros estén cubiertos correctamente. Esta nos ahorrará dinero, tiempo y disgustos.
Por ello y en respuesta a la pregunta de ¿ Que necesitas saber para comprar una casa con todas las garantías legales?, te recomendamos aplicar todo lo que te hemos explicado aquí y si tienes dudas o quieres estar más seguro contar con el asesoramiento de un abogado inmobiliario. En Mediavilla y Sauret somo abogados expertos en operaciones inmobiliarias y podemos ayudarte.
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